Vienen días lindos, y los propietarios tienen ganas de extender el uso de sus espacios al máximo, aprovechando un lugar en un patio común de uso exclusivo para colocar una inocente ...

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Vienen días lindos, y los propietarios tienen ganas de extender el uso de sus espacios al máximo, aprovechando un lugar en un patio común de uso exclusivo para colocar una inocente parrilla. Las quejas no se hacen esperar, el del piso superior reclama al administrador que haga algo porque se le ahuma todo el departamento y debe dejar las ventanas cerradas, con la consiguiente molestia.

En primer término analizaré el reglamento de copropiedad que rige al consorcio, es importante leer bien el mismo:

Respecto a la parrilla que ha colocado este propietario se encuadra dentro del concepto de innovaciones o mejoras, que son aquellos agregados al plano de obra original. Éstas necesitan indudablemente la autorización del consorcio para poder ser colocadas.

El propietario en cuestión la colocó sin este permiso, por lo que en primer término debería llamarse a una asamblea a los fines de autorizar esta parrilla, en cuyo caso para su instalación se debería contar con el voto de las 2/3 partes de los consorcistas, conforme lo ordenado por el reglamento (capítulo asambleas).

A su vez, dicha autorización está condicionada a no transgredir lo normado por el reglamento en cuanto a cumplir con el mismo y las normas internas y específicamente lo normado en cuanto a la prohibición de no ejercer actividades que produzcan…o emanaciones u olores dañinos (obligaciones a cargo de los propietarios incs. f) y dos inc. c).

Un espacio común de uso exclusivo es una superficie que pertenece al consorcio: terraza, balcón, patio etc.

El propietario podrá usarla conforme a su destino, sin tener que compartirla con los otros propietarios; pero lo que no le está permitido es transformarla o hacer actos materiales.

Muchos propietarios incurren en el error de interpretar que el uso exclusivo les da un mejor derecho. Todos los planos horizontales y verticales que forman el edificio en sí mismo y que dividen pisos y departamentos son comunes; tales las estructuras, los muros, los techos, la losas, el terreno, etc. Lo propio es sólo un cubo de aire delimitado por estos planos horizontales y verticales comunes, y todo lo que está adentro de ese espacio (Cám Nac Civil sala L 17/7/1992 Consorcio Carlos Calvo 2251 c/nn. (Régimen de la Propiedad Horizontal Ley 13.512 y su reglamentación).

O sea que por más que sea de su uso exclusivo, todas las innovaciones o mejoras, o agregados al plano horizontal, deben estar autorizadas por el consorcio y no deben acusar molestias a otros vecinos.

Es evidente que la instalación y utilización de una parrilla en un patio constituye un abuso del uso y acceso exclusivo que se permite en ese sector que es de propiedad común del Consorcio, y no parte privativa o privada del titular de la unidad funcional.

En este caso se estaría alterando además del reglamento, por la sola presencia del aparato parrilla, sin contar lo que sucede cuando el mismo esté en pleno funcionamiento con el humo expandiéndose al viento y causando molestias a los vecinos de pisos superiores.

En atención a lo manifestado, en la asamblea se debe tratar en especial, que si se autoriza al propietario a la colocación de la parrilla, no debe causar molestias, todo ello conforme lo normado por el reglamento y por el art. 6to. inc b) de la ley 13.512.– “Art. 6.– Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;

b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.”

Para el caso de que el consorcio decidiera no iniciar acciones para que la parrilla fuera quitada del patio, el propietario tiene una acción directa normada por el art. 15 de la ley 13.512 “Art. 15.– En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.

El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.

Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.”

O sea que el propietario afectado tiene una acción, sin que intervenga el consorcio. Autora:Dra.Diana.Sevitz