¿Quién debe asumir el gasto de la reparación: el propietario o el consorcio? ¿Qué define el reglamento de copropiedad? En análisis una consulta para saber si en el reglamento se ...

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Cañerías comunes y propias. Su interpretación

Cañerias

 

¿Quién debe asumir el gasto de la reparación: el propietario o el consorcio? ¿Qué define el reglamento de copropiedad?

En análisis una consulta para saber si en el reglamento se hace distinción entre cañerías comunes y propias y por ende quién debe asumir el gasto de la reparación: propietario o consorcio.

En este caso el mismo reglamento en su artículo segundo b) –SECTORES COMUNES– expresa textualmente: “Las instalaciones generales de agua fría, gas, electricidad y teléfono, … siendo finalmente común todo bien o sector sobre el cual ningún copropietario pueda invocar dominio exclusivo basado en su respectivo título de propiedad”.

Debo recordar que la Ley 13.512 en su art. 2do. considera cosas comunes a:

“Se consideran comunes por dicha razón:

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etcétera;

c) Los locales para alojamiento del portero y portería:

d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;

e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

Esta enumeración no tiene carácter taxativo.

Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario.

Dado el carácter no taxativo de este artículo es que cada reglamento puede establecer en forma libre cuándo un bien es común o no, y en este caso establece que los caños en todo su recorrido son comunes.

Ante ello este reglamento no hace ninguna distinción entre caños comunes y propios, el criterio general aceptado por la doctrina y jurisprudencia es que todos los conductos que trasladan hacia las unidades fluidos provistos por el consorcio de propietarios (agua, calefacción y gas) revisten el carácter común (Consorcios, Bartolomé Orfila pág. 388).

Este reglamento no distingue en ningún artículo que exista un punto de partida del cual se considere como propio de cada unidad, a partir del cual el propietario se deba hacer cargo de su reparación, toda la cañería es común.

La redacción no ofrece dudas pues estipula que las cañerías son siempre comunes en todo su recorrido, cada vez que se produzcan averías o deterioros el consorcio deberá afrontarlas (Consorcios, Bartolomé Orfila Pág. 388).

La jurisprudencia nos aclara el concepto y es pacífica al respecto: “Los caños que pasan por el interior de la paredes comunes sean de servicios centrales o no, particularmente de los pisos de los departamentos y de los muros divisorios entre ellos y de partes comunes, son de propiedad común y su reparación debe correr por cuenta del consorcio (Cám Nac Esp Civ Y Com sala 4ta. 30/12/88 Núñez Mario V: Martinuzzi de Bértora Luis )”.

“La obligación del consorcio es conservar en buen estado las partes comunes, vigilando y manteniendo las mismas, no se extingue por el hecho de que tramos de las cañerías comunes pasan por unidades de propiedad exclusiva de un propietario, … (Cáma Esp Civ y Com Sala IV 14/3/80 ED del 9/11/1982”.

“Las reparaciones de los lugares comunes concedidos al uso exclusivo de uno de los propietarios está a cargo del consorcio (Cám. Nac. Esp. Civ. y Com. sala 4t.a 31/5/1983 JA 1984–IV –129.

“Todos los planos horizontales y verticales que forman el edificio en sí mismo y que dividen pisos y departamentos son comunes: tales estructuras los muros, techos, las losas, cañerías etc. Lo propio es sólo un cubo de aire delimitado por esos planos horizontales y verticales comunes y todo lo que está dentro de ese espacio (Cám Nac. Civ. Sala L 1/7/92 Cons. Carlos Calvo V: Sebastiani Francisco.

En conclusión: La tendencia de los reglamentos y éste es el caso, es la de afrontar todas las reparaciones como cosa común, ya que de la otra forma las reparaciones a cargo del propietario obligado suelen ser una fuente de conflictos y ante el incumplimiento de éste el consorcio se puede ver seriamente perjudicado.

Fuente: ips.com.ar