Qué gastos le corresponde afrontar a un consorcio al tener que efectuar retiros de plantas de un cantero existente en un patio común de uso exclusivo? En primer término debemos analizar ...

Breaking News

Los espacios comunes del Edificio pero de uso exclusivo de un propietario

espacios comunes de uso exclusivo

Qué gastos le corresponde afrontar a un consorcio al tener que efectuar retiros de plantas de un cantero existente en un patio común de uso exclusivo?

En primer término debemos analizar en el reglamento del consorcio qué cosas son consideradas como comunes.

A su vez también se debe consultar el plano del edificio y despejar las dudas si se encuentra dibujado en el mismo algún cantero o algún jardín. En caso de no estar dibujados ni descriptos en el reglamento, que por cierto no es un detalle menor, el consorcio no debe afrontar el gasto del retiro y reposición de las plantas existentes en los mismos.

Para la Ley 13.512 son de propiedad común lo detallado en el art. 2 de la Ley 13.512 –cuya enumeración, precisamente, no es taxativa– y a la enumeración que determine cada Reglamento de Copropiedad y Administración de acuerdo a la manda que deriva del inc. 3 del art. 3 del Decreto 18.734/49 reglamentario de la ley de PH.

Así, el art. 3 de la Ley 13.512, primer párrafo, expresa que “Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás…”. Y en consonancia, el art. 3, inciso 5, del decreto reglamentario supra señalado indica que el reglamento de copropiedad deberá establecer el destino de las diferentes partes del inmueble, vale decir no sólo de las unidades funcionales sino también el de las partes comunes que, en general, se correspondan con su naturaleza.

El uso y destino de los bienes comunes se regirá conforme al espíritu dentro de las limitaciones que determina el artículo tercero de la Ley 13 512.

La principal característica de esta especial categoría de bienes (común de uso exclusivo), es que estos sectores son una conjunción de partes comunes con partes propias. Si bien se las considera comunes, el aprovechamiento de ellas lo es por parte de uno solo de los consorcistas. El típico ejemplo es un patio o solar interior de un edificio. Al mismo sólo tiene acceso el propietario del departamento ubicado en esa planta, estando dicho acceso vedado a los restantes consorcistas pues, normalmente el mismo se da a través de la propia unidad privativa. Esa parte es común (art. 2, inc. a), pero dado que su acceso está cercado a los copropietarios no dueños de esa unidad, se genera aquel “uso exclusivo” del cual hablamos.

Con relación a los gastos por mantenimiento que insumen las cosas comunes de uso exclusivo éstos son costeados por quien detenta su uso, porque resultaría incoherente requerir que soporten estas erogaciones quienes no lo utilizan (por más que los califiquemos como “comunes”).

Distinto será el caso de reparaciones ajenas al normal uso, es decir cuestiones que no dependan de la persona que detenta la posesión, las cuales podrían ser requeridas al consorcio. Como por ejemplo, si se produce una rotura en una terraza de uso exclusivo, en la capa aislante que se encuentra por debajo de la cubierta que le sirve de piso, aquí se excede el mero mantenimiento y por ello la reparación corresponderá al consorcio. El Dueño de la unidad: Este deberá responder por su carácter de guardián de la cosa. Es él quien tiene a su cargo la custodia de la parte común de uso exclusivo, y él es quien debe extremar los cuidados para que el daño no se produzca. El mantenimiento del mismo se encuentra a su exclusivo cargo porque solo él tiene acceso al mismo.

La superficie que trae controversia en relación a las unidades funcionales que han transformado los patios colocando maceteros con plantas, los cuales no se encuentran detallados como cosas comunes, provocando deterioros en membranas de delación y la fuga u otros deterioros que producen daños a los pisos inferiores en este caso, el techo de las cocheras.

El problema acá radica en que dicho espacio no ha sido proyectado para lo que los propietarios lo están utilizando, es indudable que el patio es exclusivo uso y goce de los titulares dominiales, pero por lo ya expresado su mantenimiento y reparación de tales superficies y soldados se encuentra su exclusivo cargo.

El derecho de dominio sólo alcanza a la superficie descubierta, es decir que ellos son dueños de realizar sobre las superficies las modificaciones que quieran y los agregados que quisieran, pero lo que es indudable que la remoción y la reinstalación de las especies vegetales retiradas, que conlleva una cantidad de trabajos como pueden ser, drenaje a dilaciones etc. cuyo costo es elevado no debe ser sufragado por la comunidad. (Dr. Orfila Consorcios pág. 365,66,67)

Para el caso que se decidiera el retiro a costa del consorcio, es legítimo que el mismo, una vez reparado las filtraciones a las cocheras, exija la no instalación ni de jardines ni de canteros ni maceteros, que puedan volver a producir los mismos años ya reparados.

A los fines de dar mayor claridad a lo consultado, la jurisprudencia pacíficamente ha decidido: “el hecho de que el jardín de uso exclusivo del actor haya estado instalado durante más de 40 años sin producir daños a terceros no es razón suficiente para justificar la pretensión de aquel a que sea reinstalado por el consorcio luego de los trabajos que este realizó en el lugar. Por lo tanto, comprobado que la losa no puede soportar ese peso, el sentido común indica que la negativa del consorcio para acceder a tal pretensión no ha sido arbitraria y debe ser confirmada. Cámara nacional civil, sala F 23 febrero 19 94 jurisprudencia argentina”.

En conclusión no existe duda que la reparación de la parte común debe efectuarla el consorcio, que con referencia al retiro de las plantas será una decisión asamblearia la que decida su remoción a costa del consorcio, caso contrario será una decisión que podrá ser debatida judicialmente, pero sí es absolutamente congruente y legal por parte del consorcio el no hacerse cargo de la reposición de las mismas, por no corresponder, por las razones ya expuestas. autora: DianaC.Sevitz

(33) Comments

  1. Susana Beccalli

    Queria hacer una consulta sobre una ventana que hay en el hall de entrada del Edificio la misma da a un patio que usa un propietario como uso exclusivo, dicha ventana tiene vidrio fijo y en parte superior el vidrio se desliza para poder ventilar, a 1.70 mts de altura, el propietario que es nuevo no permite que se abra , porque pierde su privacidad, espero v/respuesta

  2. NELSON BRUSNOTTO

    Formo parte del Consejo de Administración y quisiera consultar quien debe afrontar los gastos por la reparacion de un caño en el tabique devisorio con la planta inferior que generó filtraciones en el techo de la unidad inferior generando daños en el cielo raso y pintura. Tabien quisiera conocer vuestra opinión en orden a los gastos de albañilería (colocación de cerámica del baño) de la unidad a quien siverve la cañeria en mal estado. Si bien el regalmento de copropieda contempla en forma expresa al respecto (transcri`pción:"...a)Los arreglos de las instalaiones de agua, calefacción, electricidad y gas, por desperfectos ocurridos dentro de los límites de cada unidad o departamento, hasta llega a las líneas trocales respectivas, será a cargo y por cuenta exclusiva del propietario de dicha Unidad. Todo daño desperfecto (ejemplos humedad, filtraciones, interrupciones en los servicios individuales o centrales) que uno o varios departamentos se produzcan orifinado diretamente por desperfectos ocurridos en un Departamento próximo, será reparado por cuenta y riesgo del propietarios de esta Unidad causante, a cuyo fin, el propietario perjudicado podrá dirigirse al Representa Legal Administrador, para que proceda a l reparación inmediata."....- Con anterioridad a la Sanción del nuevo Cod. Civil y Comercial de la Nación agosto de 2015,, las reparaciones de este tipo siempre estuvieron a cargo de los propietarios dueños de los departamentos en los que ocurría el desperfecto, pero con la sanción del nuevo Codigo, y de algunas interpretaciones doctrinarias y jurisprudenciales ha generado incertifumblre.

  3. norma liliana

    Estimados, les consulto lo siguiente; firmé boleto por la compra de un depto a estrenar y me dijeron que las cocheras son rotativas; y en la escritura y en le Reglamento de Copropiedad no están adjudicadas aún; pero me dijo la encargada que por otro lado es dueña de 1 depto el más grande de todos que me tocaba una cochera descubierta-, cómo es esto? Ya firmé y ahora que debo hacer? me quiero matar porque pierdo lo que ya puse cuando firmé el boleto

  4. Morena

    Consulta vivo en un dto que son 3 entramos por la misma puerta despues cada uno tiene la entrada a su casa . si la cerradura de la puertta principal se rompe quien tiene que pagar ?? Los inquilinos o el dueño?

  5. Marisa

    Hola soy propietaria de una cochera descubierta y quiero techarla. Esto debe hacerse con el consentimiento de los restantes dueños de las otras cocheras? Yo solo quiero techar mi parte, es posible esto? Aguardo una respuesta, muchas gracias.

    1. Agustin

      Hola MARISA estoy en la misma situación que vos! Pudiste techar? Compre los materiales para techar y un vecino me dijo que no está permitido. Te dejo mi mail agu446@gmail.com por favor aguardo tu respuesta

      1. Serena

        La norma exige la conformidad del 100 % de los propietarios, autorizar el nuevo metraje cubierto en obras y catastros del Gobierno de la Ciudad, quienes deben luego aprobar la obra y corregir la escritura, pagar más impuestos por la nueva superficie. Si es un techo removible con el 100% de conformidad de los propietarios alcanza

      2. Sara

        Hola buenas noches tengo una vecina que no quiere cerrar su lavadero y me llena de excremento de palomas mi lavadeo y patio y queda todoi imposible para poder vivir no hay forma no entiende. La administracion no se quiere meter es aSi como se debe proceder gracias

  6. Leandro

    Hola, vivo en un edificio donde a la hora de escriturar, los dueños realizaron la avivada de asignar el SUM como bien común de uso exclusivo de una de las unidades que se quedaron los dueños de la constructora. El reglamento también le permite a ese espacio utilizarlo con fines comerciales. Cree que esto es legal por más que aparezca en el reglamento y lo hayan firmado todos los propietarios? El espíritu del bien común de uso excluisvo no hace referencia a espacios donde solo uno de los propietarios tiene acceso como ser balcones y terrazas. Por otro lado, ese espacio recientemente fue inaugurado con fines comerciales y se encuentra colgado de la luz del edificio obligando a todos los propietarios a pagarles su factura ademas de no estar inscripto ni en AFIP ni en AGIP ni tener aprobación para funcionar. Muchas gracias

    1. Roberto Gómez

      Hola, vivo en un edificio en Vicente López que tiene cocheras no cubiertas sino que rodean al edificio en forma de U. Los dueños de las cocheras o quienes las están usando han aprobado quitar las puertas de entrada y salida que eran tipo tranquera metálica para colocar en reemplazo portones eléctricos automáticos manejados con su respectivo control remoto. El costo de este cambio es importante y la Administración ha decidido aplicarlo como una Expensa Extraordinaria (en 4 pagos) a todos quienes habitamos en el edificio, tengamos o no cochera. En mi caso particular no solo mi departamento no tiene cochera sino que además no tengo vehículo. Pregunto entonces, es razonable y aceptable que me hagan pagar el reemplazo de los portones siendo algo que no utlizo? Desde ya muchas gracias por vuestra información.

  7. Sily

    Hola , poseo un local cuyo patio fue techado, dicho local quedó con un ambiente mas y el propietario del 1er piso con un patio para su uso exclusivo. esto ya sucedió hace mas de 15 años, aclaro que los dos compramos los inmuebles con las reformas ya ejecutadas. Hoy hay agua filtrándose hacia el local, y nadie quiere hacerse cargo de las reparaciones, el consorcio no asume como espacio del edificio a pesar que nunca denuncio ni se opuso a dicha construcción ahora aduce que es ilegal. habiendo pasado tantos años y asumiendo que así fuera, esto tiene caducidad? Aclaro que aunque quisiera hacerme cargo de las reparaciones (ya se a hecho en otras oportunidades)hoy no podemos ingresar al dto del 1er piso porque no se ubica a la propietaria. El Local durante años gozó de varias habilitaciones municipales para distintos rubros.

  8. Adrian

    Hay un espacio verde donde construí un garage el cual no molesta a nadie ya que es un espacio cercado y mis 2 vecinos también propietarios ya construyeron su garage y quincho...me gustaría saber qué significa en mi escritura y planos dice que me corresponden 6,20 metros de espacio en común.

  9. Ana

    Hola. Mi madre de 84 años vive en un PH de tres pisos. Ella ocupa la planta baja, una sobrina el 1 piso y otro sobrino el 2 piso. En la planta baja tiene , en el interior del departamento, un patio pequeño (ellos los balcones). Allí se encuentra la cisterna para todo el edificio. Ese patio es de uso común? O solo la cisterna? Puede traer problemas? Se la puede cambiar de lugar? Además, la sobrina agregó un baño a su departamento y para no romper todo pasó los caños que van a las cloacas por el techo del patio de mi mama! Es legal? Agradecería una respuesta y desde ya muchas gracias. Ana

  10. maria

    Hola Alquilo ahce tres años un dpto, tengo dos patios de uso exclusivo de la planta baja donde vivo. Uno estaba asqueoso cuando me mude y lo pinte celeste clarito. Ahora despues de años me dicen q estoy fuera de reglamento y que debo volverlo a su color anteriores asi?

  11. estela

    Buenas lo consulto por poseo un depto en la costa, sucede que hay 2 terrazas en comun, en el reglamento de copropiedad figura que poseen el uso exclusivo de las mismas lo propietarios que viven pegados a las puertas de acceso a la terraza y que solo pagan expensas x los mts2 de su unidad funcional, ningun propietario tiene llaves de acceso a esas terrazas y todos los propietarios que vivimos en deptos sin balcon no tenemos lugar donde colgar la ropa ni tomar sol. me gustaria si me pueden informar si esto es correcto (poseo planos de obra - de las unidades - reglamento) _ aguardo respuestas _ muy amable

  12. Silvia reynaldi

    Hola. Mi consulta es la siguiente. Vivimos en un edificio de 2 pisos con planta baja de cocheras en el Dpto en el 2do al frente .Hay 2 terrazas bien diferenciadas del frente y contrafrente. La del frente es de uso exclusivo nuestro. Hace 22 años le hacemos todo el mantenimiento incluida la impereabilizacion del piso (nuestro techo del departamento). El dpto del 1de piso, que tiene patio, esta en venta y en la inmobiliaria lo ofrecen con terraza. Todos somos propietarios y usamos las terrazas los del 2do piso que no tenemos patio. Y nadie nos aporta dinero para mantenerla. Por Eso tenemos una parrilla y ma ceteros y hasta una pequeña pileta en verano. Pueden los propietarios que vengan obligarnos a compartirla? Tenemos derecho de oponernos? Espero su respuesta. Gracias

  13. Dani

    Hola les consultó si una cochera dentro del edificio se le puede alquilar a una persona que no vive dentro del mismo ( no es ni propietario ni inquilino de ninguna unidad funcional dentro del edificio ) Gracias

    1. Silvia

      eso depende de lo que diga el contrato de copropiedad. Si limita el uso de cocheras a los habitantes (inquilinos o propietarios) entonces no puede alquilase a alguien que no vive en el edificio. De lo contrario, es decir si nada dice el contrato de copropiedad en ese caso si se podría usar por alguien que no vive en en el edificio

  14. Guillermo Martinez

    Buen día, quería consultar sobre esta situación. Mis vecino s quieren techar las cocheras descubiertas, que dan al contra frente, quitándome a mi (1erpiso) , la vista al pulmón verde y acercándome a centímetros, los residuos, de palomas, polvo, gatos y ratas.... Mi hijo de 9 años esalergico asmático en tratamiento y eso seria fatal para el. Puedo impedir la construcción? Muchas gracias Guillermo

  15. Carla

    Hola la Administración del edificio donde vivo, no cumple con la limpieza ni la mantenscion de algunos espacios comunes. Hay alguna forma legal de exigirle eso. Usa los fondos para obras que solo deberian pagar los propietarios y los inquilinos no tenemos como reclamar. Gracias

    1. Ale

      Hola! vivo en un primer piso, el mismo tiene un patio de uso exclusivo, donde hay una claraboya que tiene unas rejas de acceso a mi propiedad den dos de sus lados de 50 x 40 cm, para que ventile un local, de otro propietario en planta baja, la misma me saca una superficie de mas de 1 metro cubico, y me afecta en mi intimidad y mi seguridad, según plano original figura esa claraboya, por eso no la quieren sacar, me gustaría que me informen si un propietario de otra finca puede hacer uso y goce de mi patio interno para su ventilación....

  16. Ale

    Hola! vivo en un primer piso, el mismo tiene un patio de uso exclusivo, donde hay una claraboya que tiene unas rejas de acceso a mi propiedad den dos de sus lados de 50 x 40 cm, para que ventile un local, de otro propietario en planta baja, la misma me saca una superficie de mas de 1 metro cubico, y me afecta en mi intimidad y mi seguridad, según plano original figura esa claraboya, por eso no la quieren sacar, me gustaría que me informen si un propietario de otra finca puede hacer uso y goce de mi patio interno para su ventilación....

  17. Daniel

    Hola. Consulta; en un edificio de tres pisos, el constructor vendió al propietario del tercer piso frente, la planta azotea (terraza frente), y desde el año de inauguración del edificio (2011), comenzaron las filtraciones en el tercer piso, por mala calidad del piso de la terraza y problemas de desagote. Desde ese tiempo el constructor y el propietario están haciendo de todo, pero el problema subsiste. El propietario dice que es de uso exclusivo, tiene título de propiedad, pero que el Consorcio debe hacerse cargo de los arreglos si el constructor sigue sin poder solucionarlo. Gracias

  18. Emilio

    Consulta: han instalado reductores de velocidad en el garaje del edificio y eso rompe la parte baja de mi auto. Cuñado compre no había nada y las instalaron en forma inconsulta. No puedo sacar mi auto porque toca abajo. Como puedo hacerlas retirar, gracias

  19. DOMINGO FRANCHI

    buen dia ...la consulta es sobre una propiedad funcional de planta baja y primer piso ..lo cual en planta baja se encuentra un patio ..lo cual el propietario de plata baja dice que le corresponde en su totalidad ...es asi ??? ..o es el 50 % de cada vivienda ???

  20. DOMINGO HUMBERTO FRANCHI

    buen dia ...la consulta es sobre una propiedad funcional de planta baja y primer piso ..lo cual en planta baja se encuentra un patio ..lo cual el propietario de plata baja dice que le corresponde en su totalidad ...es asi ??? ..o es el 50 % de cada vivienda ???

  21. Silvia

    Hola vivo en un edificio que tiene un terraza a la que se accede por la escalera del edificio pero en los planos que nos dieron cuando compramos esa terraza pertenece en uso exclusivo al cuarto piso. En los planos el 4 piso viene con terraza incluida Ahora 1 2 3 y 4 piso tienen la misma superficie cubierta y descubierta salvo que el 4 tiene el uso exclusivo de la terraza que esta incluida en su planos, pero todos pagamos la misma expensa. Es eso justo? no debería el 4 piso pagar mayor expensa ya que la terraza si bien es común es de su uso exclusivo y se supone que cuando venda lo va ha hacer con terraza exclusiva?

  22. William Mendoa

    Hola, de acuerdo a este articulo, el area de USO EXCLUSIVO aprox unos 38 mts2 queda encima del departamento que arrende y los "ruidos" que alli se generan porque construyeron una Parrillera, colocaron una Pileta para los niños y es el area de jugar ellos (futbol de salón) y la mascota (perro grande) los ruidos sobrepasan los decibeles permitidos.... ok puedo denunciar en Fiscalia y Policia.... mi consulta es : esos mts 2 adicionales que utiliza ese apartamento no pueden ser incluidos en la ALICUOTA ? Ya que el propietario rento ese piso y me dicen los inquilinos que pagan adicional por el area de esparcimiento que esta en ese espacio de USO EXCLUSIVO, si el propietario percibe un ingreso adicional por el alquiler de ese piso debe entonces revisarse la ALICUOTA y ajustarla a lo que realmente usan ??????

  23. Gabriela

    Tengo un patio que es un sector comun de uso exclusivo. Tiene una ventana con celosias de madera. Una de ellas re rompió. A quien corresponde la reparación? Gracias

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

() Comentarios

Ultimos Tweets

    Message: Could not authenticate you., Please check your Twitter Authentication Data or internet connection.
Close
Administrador Legal de Consorcios
Por favor, solo te pedimos que compartas nuestro sitio