¿Hasta dónde llega la obligación de un consorcio en el caso de reparación de daños en una unidad funcional? El tema en análisis es si el consorcio debe o no pagar la reposición total de ...

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Reparación de daños. Obligaciones del consorcio

reparar daños de consorcio

¿Hasta dónde llega la obligación de un consorcio en el caso de reparación de daños en una unidad funcional?

El tema en análisis es si el consorcio debe o no pagar la reposición total de un piso, ejemplo flexiplast, y dejar el mismo en las condiciones que estaba antes de la filtración.

Lo analizaré en forma general basándome en lo que los reglamentos establecen: que todos los gastos de conservación y/o mantenimiento y/o reposición son a cargo exclusivo del consorcio, soportando los propietarios, el gasto, conforme a su proporción.

Ahora bien, el copropietario damnificado, no se conforma con que solo le cambien o reparan una parte, exige que el piso quede en las mismas condiciones que estaba antes del arreglo.

Si una cañería de propiedad común ha causado daños en el interior de un departamento, los trabajos que deberá realizar el consorcio deben estar dirigidos a restituir la aludida unidad al mismo e idéntico estado en el que se hallaba antes de ocurrir la filtración.

El mismo estado no significa mejor estado, debe tenerse en cuenta el estado anterior del departamento que, salvo que se encuentre con los pisos recién cambiados y la filtración ocurra inmediatamente, a un departamento que tiene pisos colocados hace mucho tiempo, que ha tenido el desgaste como consecuencia de la falta de mantenimiento que no le corresponde al consorcio sino al propietario en particular.

Reponer a nuevo un piso con el desgaste ya mencionado resulta exagerado e inaceptable.

La responsabilidad indemnizatoria tiene su límite, en caso de no poder sustituir el revestimiento, porque no se consigue o porque colocando otro piso en el tramo que haya que sustituir denotará una diferencia de terminación y de aspecto, una justa composición sería que el consorcio hiciera todo el trabajo a nuevo y que el propietario contribuyera con la diferencia compensando con lo que tenía antes del hecho, tomando en cuenta el valor de la reposición por parte del consorcio.

Todos los copropietarios son recíprocamente deudores y acreedores de las prestaciones de la comunidad, lo que hoy pretende este propietario mañana se le pagará a un vecino y en tema de reclamos de reparaciones se debe aplicar una dosis de mesura y racionalidad.

La sustitución de determinados elementos inmuebles por accesión originales de la construcción, no pueden hacer más gravosa la obligación del consorcio, asumiendo el propietario el riesgo en caso de siniestro.

Si la parte que se ha deteriorado es mínima o sea entre un10% y un 20%, en ese caso aconsejo, porque así se inclina la doctrina y jurisprudencia, que lo lógico sería soportar cada parte en forma proporcional, pues de lo contrario, de no conseguirse el revestimiento por obsoleto, pasaría a tener un piso nuevo, cuestión esta muy injusta para el consorcio.

Igualmente no existe regla ni hay una norma que así lo determine, queda a criterio de cada consorcio la reposición o no en todo o en parte, y de demandar el propietario el pago de todo el piso judicialmente deberán atenerse a lo que el juzgador analice según el caso, situación concreta y resolverá según su ciencia y conciencia. Autora: Dra.DianaC.Sevitz

(25) Comments

  1. Marcela Dorado

    CONSULTA..EN UN EDIFICIO..LA PARTE DE ATRÁS DEL MISMO..DONDE UN DTO TIENE UN PATIO DONDE SÓLO ACCEDE EL PROPIETARIO. .SERIA DE USO EXCLUSIVO?? Y SIENDO ASÍ. .LOS GASTOS DE FILTRACIONES..QUE PROVOCA GOTERAS A UN SECTOR DE LA COCHERA DE LA PLANTA BAJA .ESOS GASTOS POR FILTRACIONES...SON A CARGO DEL CONSORCIO O DEL PROPIETARIO.?? TENGO ENTENDIDO QUE SON ESPACIOS COMUNES A CARGO DEL CONSORCIO...INDEPENDIENTEMENTE QUE FUERA DE USO EXCLUSIVO O NO..

  2. Victor

    Durante el cambio de una cañería en el baño de mi departamento, además de todos los contratiempos que me trajeron, el plomero rompio el inodoro. Ese gasto corresponde ser abonado por el locatario, o por el consorcio, como resultado indirecto de la reparación previa.

  3. Romina

    Buenas tardes: En el caso de rotura de un caño de desaguae que ocasiona humedad en el piso de abajo ,cuya reparación (acceso al caño) depende del retiro de una mesada de cocina a quien le corresponde retirar el mueble ( bajomesada y marmol) Al consorcio o al propietario.? Gracias Aguardo su respuesta

    1. HECTOR CAPORASO

      .De la cañeria. odas las que estan embutidas en la pared corresponden al consorcio, con lo cual este se debe hacer cartgo de la reparacion? El caño que alimenta la carga del deposito del inodoro, quje sobresale de la pared,, si la perdida es visiblemente del cañ{o exterior correspónde al copropietarioo, caso contrario al consorcio. Graciaas

  4. Maria

    Quisiera saber si es responsabilidad del consorcio la reposicion de los azulejos que ellos tuvieron que romper en el baño de mi depto para cambiar las cañerias. Gracias

  5. Gabriela

    Buenos dias , en mi departamento se inflaron y salieron algunos azulejos de la cocina , calculo yo ,que por el paso del tiempo , de ese gasto debe hacerse cargo cada propietario? Gracias

  6. mariela biondi

    hola, el encragado del edificio nos reclama una cocina nueva y se demostró en la administración anterior que se le partieron las horanallas eléctricas porque no le colocaba nada encima y la usaba como calefacción. también reclama cortinas black out nuevas porque le entro humedad a su vivienda. también un mueble que dice se le pudrió por humedad en su vivienda. además reclama dinero para su celular...y el se borro de la aplicaciond e watsap. que se le debe abonar o corresponde al consorcio?

  7. Mariatul

    Somos un consorcio de 6 propietarios. Propuse hacer pedir presupuesto para pintar los espacios comunes del interior del edificio que estaban con pintura de obra. Dos de las propietarias aparecieron con presupuesto para pintar todo el edificio. Incluso por fuera. El edificio se pinto tiene hace 7 años antes de ponerse a la venta, asi que como se imaginara no esta en un estado perfecto pero tampoco mal. Debido a mi limitada situacion economica propuse , que si para ellos es mas importante el exterior que el interior, hicieramos solamente esto. Querian hacer la pintura de inmediato pero primó la cordura, y, se decidio hacer un ahorro previo, recien ante una nueva reunion y no teniendo ahorrado mas que casi un 50% del gasto propusieron que ya que estabamos ,pintaramos las medianeras (se pintaron hace 3 años) porque estan trayendo problemas de humedad a un propietario sumando 100.000 pesos al gasto anterior y comenzar la proxima semana. Concretando: al gasto del presupuesto anterior 187000 pesos sumando 100000 son 287000 pesos dividido 6 me corresponde pagar $ 47800. Solo tenemos ahorrado 14000 cada uno. Que proteccion legal tengo si la mayoria del consorcio decide hacer frente a este gasto ya y no hacer el trabajo una vez que hayamos ahorrado mes a mes. Tenemos un gasto de expensas de 2200 pesos mensuales a los que le sumamos los 2000 que estamos juntando para pintar. Soy jubilada, aunque no es la minima no estoy en condiciones de hacer ese gasto y tengo otras prioridades.

    1. Nancy Bravo

      Filtración en el techo del baño de un departamento que alquiló ya se cayó todo el yeso el revoque y además gotea agua la administración se niega a hacerse cargo de dicho arreglo pagamos$12000 de alquiler y 6200 de expensas y tenemos que vivir todo el tiempo con una Gotera en la cabeza mientras vamos al baño Quiero saber cómo puedo obligarlos A qué arreglen el problema ya que la humedad y la filtración se está extendiendo para el resto del departamento

  8. Susana

    En mi edificio el departamento de planta baja al fondo tiene un patio de uso exclusivo cuyas paredes medianeras necesitan arreglo y pintura. A quién correspondd el gasto, al propietario o al consorcio?

  9. Hugo Paez

    Buenas tardes, quisiera consultar respecto a lo siguiente: Me encuentro en un consorcio de un complejo habitacional en el cual existen cocheras subterráneas. Soy propietario de una de ellas, sobre la misma se encuentra una oficina, la cual tiene pérdida en su cañería, por ende cada vez que utilizan la misma, gotea liquido de todas las clases sobre mi vehículo. Pregunta: ¿La administración del consorcio debe solucionar el problema ya sea intimando al propietario de dicha oficina a realizar la reparación de dicha cañería dándome así una solución por pertenecer al consorcio? ¿o yo personalmente debo intimar al propietario de la oficina?

  10. Susana

    Buenas tardes Hace un tiempo en mi departameto se produjo rotura del cuadro de ducha y temas de pastina en azulejos que fueron reparados, pero la humedad pasó al Dto. de al lado y la pared quedó dañada. A quién le corresponde realizar la reparación de pintura de esa pared, al consorcio, al vecino de la pared afectada o a mí? Aguardo respuesta Gracias

  11. Gabriela

    Buenas tardes. Acabo de comprar una vivienda donde en la cocina tienen los caños de agua del termotanque, por arriba de la pared. Esta reparación la hizo la dueña anterior y x no querer que rompan las paredes coloco por fuera los caños. De colocar los caños por dentro,como corresponde,le corresponde al consorcio abonar los gastos? Muchas gracias

  12. claudia

    buen dia tengo un PH de 55 anos de antigüedad, me mude el 1/03, y con las intensas lluvias tengo filtración de agua que provoca una mancha de humedad en mi interior , en el techo del living, le pedí a administración que mande techista a verificar porque la filtración viene de techo de chapa que es espacio común y corresponde a consorcio. Vinieron 2 profesionales y ambos coincidieron que hay que cambiar chapas e impermeabilizar y pasaron presupuesto. La administradora sostiene que el cambio de chapas concierne pagar al propietario y el consorcio solo pagara la impermeabilización con membrana . Lo cual considero erróneo, porque corresponde del pago del trabajo total al consorcio , me aclaro por favor ? gracias, saludos !

  13. Silvia

    Si deben cambiar los caños de desagüe del edificio y tienen que romper azulejos de la cocina que no son los originales, quien debe pagar la mano de obra y el retiro de los muebles y colocación. Gracias

  14. Mabellarriera

    Yo vivo en PB la pared del comedor ya la arregle 3 veces y vuele a caer la pintura.El último pintor me dijo que es humedad de cimiento quien se hace cargo de ese arreglo?

  15. jose luis moro

    hola tengo filtraciones de agua en el techo de mi baño,que probienen del baño de departamento de arriba ,le comunico a la inmobiliaria que alquila ese departamento,y me dice que la ley de propiedad horizontal cambio y que me tengo que ocupar yo de arreglarlo ,ypasarlo por el consorcio ,siendo que dicho regamento de propiedad del edificio dice que se considera gastos comunes todos los caños de agua luz y gas hasta la puerta de entrada de cada departamento.pregunto tiene razon

  16. Ruben Sannicolo

    Los departamentos no vinieron equipados con extractores, ni en la cacina ni en el baño. Un propietario los instalo, y despues de un tiempo pidio al adminisrador que los reemplace por otros mas potentes. los trabajos los pago el consorcio. Eso es correcto?

  17. Juan Pablo

    Buenas tardes, Tuve un corte de luz, vino el electricista que suele utilizar la administración del consorcio y arreglo el tema. La falla estaba en la conexión de los medidodes, en el subsuelo. A las horas me doy cuenta de que por este tema se me había quemado el microondas y un secador de pelos. A quien corresponde hacerse cargo de los gastos? (electricista y electrodomésticos) Muchas gracias!

  18. Marina

    Hola, por una raparción de un caño consorcial, quedó dañado aproximadamente 2m2 de un piso de microcemento nuevo, recien colocado, de 19m2 . El microcemento no se repara por sectoresporqur queda manchado, deparejo, etc. EL consorcio solo quiere pagar el daño de 2m2 a precio de reposición, con lo cual, quedo con un ambiente con una manca de 1m2 en el medio, que supone un daño estático grande. Corresponde que me paguen todo el piso o solo 1m2 de reposición? Repito que el piso es nuevo, con menos de 6 meses. Muchas gracias

  19. Héctor

    Hola, tengo un problema con la humedad de dos dormitorios y parte del comedor. Son las paredes que dan al frente del edificio y el lateral, pasa toda la humedad del lado de adentro del departamento. Avice varias veces en el consorcio e incluso le dejé una nota con el problema, me dijeron que vendrían a ver con el pintor y nunca se hicieron presente en el departamento. Mi pregunta es.. dónde y cómo puedo denunciar el hecho ya q corresponde a la parte común del edificio? Si alguien me puede orientar se los agradezco soy de capital federal.gracias

  20. Dario

    La cosina de mi dpto da a la habitación del vecino, hay q romper para encontrar la fuga de gas, reparar, y volver a tapar para solucionar la perdida, a quien corresponde los gastos de esa reparación. Muchas gracias!

  21. wilson castro otalora

    se presento un dano en la fosa subterranea donde van las conecciones electricas ,la tapa que tiene la fosa no es hermetica y deja pasar el agua cuando llueve ocacionando interferencia en la energia por la inundacion ,ya me quemo la lavadora y una licuadora ,hable con la administradora y me dice que yo como propietario debo pagar el dano.no solamente esta conectada mi vivienda si no que hay 5 mas y esta afuera de mi propiedad por lo tanto es un bien comun.la administracion debe responder por el dano de mis aparatos electricos ,desde hace un mes le avise y no actua.gracias por su colaboracion.que debo hacer.

  22. Graciela Dufresne de Buceviciwne

    SARGENTO CABRAL 650 RAMOS MEJÍA:. UN EDIFICIO QUE SIRVIÓ COMO GUARIDA DE NARCTRAFICO Y TODA CLASE DE DELITOS . SE VENDIERON EN POZO 30 UNIDADES FUNCIONALES QUE QUEDARON BAJO UN REGLAMENTO DE COPROPIEDAD OBSOLETO YA QUE ANTES ERAN UN PAR DE DEPARTAMENTOS EN UN PH COMÚN , A ESTO SE LE SUMÓ UN SOLÁRIUM CON PISCINA QUE NO FUÉ REGISTRADO Y SIN REGLAMENTO, EL CUAL SE HIZO A ESCONDIDAS CASI DIEZ AÑOS DESPUÉS . LOS VECINOS VIVIERON REHENES DE LOS DELINCUENTES QUE CIRCULABAN POR EL EDIFICIO CON TOTAL LIBERTAD DE ACCIÓN. LO QUE DEBIA SER UNA UNIDAD COMPLEMENTARIA CON AMENITIES FUÉ UTILIZADO COMO PUNTO DE REUNION DE TRABZAS, LADRONES Y ASESINOS. LA COMPLICIDAD DE LA POLICÍA Y DE LOS FISCALES LES OTORGÓ TOTAL IMPUNIDAD. LA PISCINA ERA UTILIZADA POR DELINCUENTES, GENTE DEL BARRIO AJENA AL EDIFICIO Y PORDIOSEROS QUE PASABAN LA NOCHE ALLÍ. SOLO UN PAR DE COPROPIETARIOS DEBÍAN MANTENER LAS INSTALACIONES DE ESA PISCINA TRUCHA BAJO AMENAZA DE LOS MALVIVIENTES Y LAS ADMINISTRACIONES CORRUPTAS QUE LOS PROTEGÍAN, COMO EL CASO DE MINELLI O ELVA RICO, UNA MUJER PERTURBADA POR EL ALCOHOL Y DESPRECIADA POR SU PROPIA FAMILIA. ESTA DESQUICIADA ANCIANA ESPIABA CON UNA GRAN CÁMARA CENTRAL A SUS VECINOS Y APARENTEMENTE UTILIZA CÁMARAS CAMUFLADAS CON EL OBJETO DE OFICIAR DE CAMPANA O ENTREGADORA . REVISA CORRESPONDENCIA Y AVISA A LOS DELINCUENTES CUANDO ALGÚN DEPARTAMENTO QUEDA VACÍO YA SEA PORQUE EL PROPIETARIO SE FUÉ A TRABAJAR O ESTA DE VACACIONES. LOS DEPARTAMENTOS APARECEN SAQUEADOS, DESTROZADOS, LLENOS DE MATERIA FECAL O CON SUS MASCOTAS MUERTAS O HERIDAS. EL LUGAR SIRVIÓ MUCHOS AÑOS COMO BUNKER NARCO Y AGUANTADERO, PERO LOS QUE DENUNCIABAN ERAN ATACADOS . AUN NO SE COMPRENDE LA MUERTE DE MIGUEL CANCELLARA, CUYO DEPARTAMENTO ESTUVO EN CUSTODIA POR POLICÍAS SOSPECHADOS DE COLABORAR EN HECHOS GRAVÍSIMOS. CABRAL 650 ES EL PARADIGMA DE COMO SE DELINQUE LIBREMENTE EN RAMOS MEJÍA Y COMO SE ENCUBRE CON TOTAL DESFACHATÉZ. QUIZAS ALGUN DÍA SE PURGUEN LAS INSTITUCIONES Y ESTO SE ESCLAREZCA. MIENTRAS TANTO TODO ES TURBIO Y SUCIO Y LAS MENTIRAS SE TOMAN COMO RESOLUCIÓN DE LOS CASOS DESINVESTIGADOS.

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