Deudas de obra social. Daños y perjuicios sufridos por el consorcio como consecuencia de su actuar. Una pregunta recurrente en el mundo consorcial es la siguiente: ¿Es posible ...

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Responsabilidades del Administrador de Consorcios

responsabilidad del administrador de consorcios

Deudas de obra social. Daños y perjuicios sufridos por el consorcio como consecuencia de su actuar.

Una pregunta recurrente en el mundo consorcial es la siguiente: ¿Es posible responsabilizar al administrador por incumplimiento de previsiones legales laborales y responsabilidad frente al consorcio por los perjuicios ocasionados al mismo?

El fallo que a continuación analizaré se resolvió en el juicio Expte. N° 150.690 –”Consorcio de Propietarios Edificio Carlos Pellegrini c/ O. P. s/ cobro ordinario de sumas de dinero”– CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE MAR DEL PLATA (Buenos Aires) –SALA SEGUNDA– 12/7/12.

CASO: El administrador de un consorcio de propietarios de un edificio afectado a propiedad horizontal, de la ciudad de Mar del Plata, fue removido de su cargo mediante una asamblea de propietarios.

A posteriori de dicha situación el edificio comenzó a ser sujeto pasivo de reclamos de deudas en favor de la obra social del encargado y de un juicio laboral por el despido de una empleada del consorcio.

En el proceso laboral, quedó probado que dicha empleada había sido contratada por el administrador, dentro de sus atribuciones y también despedida dentro las facultades que le otorga al administrador el art. 9, inc. a de la Ley 13.512; pero también quedó acreditado que el administrador no había registrado a tal empleada y como consecuencia de ello el consorcio fue condenado y debió cumplir con el pago de las indemnizaciones correspondientes.

El consorcio, por intermedio de su nuevo administrador, promueve una demanda de daños y perjuicios contra el administrador anterior, que en un evidente caso de mala praxis comprometió la responsabilidad del consorcio.

“La deuda laboral que debió afrontar el consorcio no se originó en el regular ejercicio de la potestad de despedir al personal de servicio del edificio (como parece interpretar el a quo), sino en el liso y llano incumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador, conducta que lo hace personalmente responsable frente a su mandante por los perjuicios ocasionados (art. 1904 y ccdts. C. Civil)”.

“Ha dicho la jurisprudencia que …En la relación que vincula al administrador con los propietarios el elemento psicológico de la confianza adquiere un rango predominante, ya que en uno de los contratantes se presuponen cualidades en virtud de las cuales la otra parte lo escoge… (Cfr. CNCiv., sala H, S. 9–8–99, “Consorcio de Prop. Edif. Güemes 3732 c/ Rodríguez, María Luisa s/ daños y perjuicios” J. A. 2000–I–517). De allí que el mandatario deba responder personalmente frente al consorcio por los daños generados por el incumplimiento de las obligaciones que le son propias, o la violación de su deber de cuidado en el manejo de intereses ajenos”.

¿Es procedente demandar personalmente al administrador por obligaciones del consorcio que representa?

Cada vez con mayor frecuencia se advierte la práctica de co-demandar al administrador  junto con el consorcio por responsabilidades u obligaciones que son propias y exclusivas de este último.-

No puede pensarse que dicha estrategia obedezca únicamente a la ignorancia o al desconocimiento.-

Sabido es que el administrador del consorcio es un representante legal, cuya designación está impuesta por la ley 13.512 (art. 9 inc. a), y que los derechos y obligaciones del mismo con relación al ente que representa se  rigen por las reglas del mandato.-  El Código Civil, en el artículo 1946 establece que “los actos jurídicos ejecutados por el mandatario en los límites de sus poderes, y a nombre del mandante, como las obligaciones que hubiese contraído, son considerados como hechos por éste personalmente”.-

Cuando un copropietario reclama al administrador del consorcio por la realización de reparaciones de los daños causados por bienes comunes, su planteo está siendo efectuado al consorcio  a quien dicho administrador representa y no a éste último a título personal.-

El administrador es un mero ejecutor del mandato que el consorcio le ha conferido.- Si en elementos comunes se producen deterioros que causan daños en sectores de propiedad exclusiva o a personas o cosas, la responsabilidad  es directa y exclusiva del consorcio.-

A esos efectos resulta por completo irrelevante la mayor o menor diligencia puesta por el administrador para la solución del problema.-

Pues si ha incurrido en omisiones o negligencias en el ejercicio de su función, de tales falencias responderá ante el consorcio, que es su mandante, pero nunca frente al afectado por los daños por cuanto la acción de éste sólo puede ser dirigida contra el ente que tiene a su cuidado tales elementos, quien quiera que sea el sujeto que lo represente o administre.-

Es de suponer que este marco jurídico es conocido y que la decisión de demandar igualmente al administrador a título personal no obedece a la falta de información del reclamante.-

 Obviamente que si la demanda se plantea en esas condiciones, el administrador  podrá oponer contra ella una defensa de falta de acción o de legitimación pasiva a su respecto, que sin lugar a dudas será acogida favorablemente, lo que impedirá que la  demanda progrese contra él en forma personal.-

Pero no es esta la cuestión.- Lamentablemente, el recurso indicado es en verdad utilizado, como un elemento de presión sobre el administrador pues se presume que éste, quizás por el temor de ver involucrado su patrimonio en una cuestión que le es ajena, podría influir sobre el consorcio para colocarlo en una postura más favorable para satisfacer los reclamos del demandante.-

Por ello, si se encuentra debidamente informado, no deberá permitir que sea ejercida sobre él esa impropia presión, a sabiendas que la ley no posibilita tales modos de articular los reclamos.-

Los artículos 1930 y 1946 del Código Civil liberan al mandatario de responsabilidades por actos realizados en ejercicio del mandato, y estas normas son terminantemente aplicadas por los tribunales cuando la cuestión es planteada.-  autora: DianaC.Sevitz

(25) Comments

  1. Cecilia

    Si un consorcio tiene trabajadores en negro y con valores infimos, ej.: empleado jornalizado con valores de empleada doméstica. Sin inscribirse en afip, aceptandoboletas de presupuestos por facturas,alquilando el dpto portero, ¿a quién se lo responsabiliza? Cuando van a investigar los consorcios q no se inscribieron en la afip ? Y a los q no figuran como empleadores??Muchas gracias.Cecilia

  2. Mora LabradorMora Labrador

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  4. Julian

    Buenas tardes: Puede el administrador realizar compra de matafuegos y elementos contra incendio (con el fin de obtener la oblea de edificio seguro), por un total de $52.000 sin que se haya aprobado en una reunion de consorcio ? Gracias

  5. Veronica

    Buenos dias, quisiera saber quien tiene la responsabilidad de conseguir los contratistas (arreglo de pisos y paredes), cuando mi departamento fue dañado por un siniestro producido en el edificio y la cobertura de los daños corrieron por cuenta de la CIA de seguros. Segun el administrador debo conseguir los presupuestos y tratar directamente con la Cia de seguros. Ellos no se ocupan de esta gestion. Podrian por favor asesorarme al respecto. Muchas gracias.

  6. WALTER

    PORQUE SE DEBE PEDIR LA INSCRIPCIÓN A LOS PRESTADORES DE SERVICIOS EN LOS BARRIOS PRIVADOS , EXISTE ALGUNA NORMA O LEY QUE LO EXIJA?

  7. jose echeverria

    Puedo requerir a un Administrador que me informe cuál es el destino que le piensa dar a un fondo operativo del Consorcio? Supongo que sí. Y si no me contesta? qué puedo hacer? Gracias

  8. rodrigo

    En mi caso, el administrador de consorcio (que es administrador fiduciario) contrato a un proveedor por mas de 1 millon de pesos, y dicho proveedor al momento del contrato estaba con deuda de mas de $ 500 mil en BCRA, 3 juicios, y cuenta inhibidad. El administrador ademas le adelanto $ 1 millon en cheques que el proveedor tuvo que descontar en una financiera. Lo acabamos de remover, mi consulta es si ven viable una demanda civil por daños y perjuicios, y en que encuadre legal se daria. gracias

  9. Julio Avila

    Debido a una pérdida de aguas en un departamento lindero al mío, se está levantando todo el piso de mi departamento. Ese arreglo debe ser efectuado por el consorcio o debo hacerme cargo yo? Agradezco su respuesta.

  10. Julio Avila

    Debido a una pérdida de aguas en un departamento lindero al mío, se está levantando todo el piso de mi departamento. Ese arreglo debe ser efectuado por el consorcio o debo hacerme cargo yo? Agradezco su respuesta.

  11. Rodolfo Anator Pipo

    Se ha instalado hace unos mese una bomba centrifuga en la parte alta del edificio donde se halla el tanque de reserva de agua del edificio. La alimentación del mismo se efectúa desde la cisterna, en el subsuelo, por la correspondiente bomba elevadora. El funcionamiento continuo de aquèlla durante las 24 horas afecta seriamente mi salud: tanto en hora de descanso como la agresión acústica a mis oídos. Hay periodos del dia, o de la noche, que la intensidad del zumbido es mayo. Pienso que debe estar vinculada al tanque de reserva y la intensidad varìa de acuerdo a la demanda. MIs dudas: estos aparatos están permitidos, según reglamento de PH?; se cumple con los establecido por el mismo en lo que respecta a la generación de ruidos molestos?: su instalación, ya que afectarìa a todo el edificio, no debería estar avalada por un profesional afìn al tema y estar aprobada por la mayoría del Consorcio? Agradecerè su información. En caso de corresponder que tipo de demanda corresponde, teniendo en cuenta que acabo de cumplir 84 años. Atentamente

  12. Ivana

    Tengo un vecino que todas las noches hace ruidos molestos.. Pone la televisión fuerte o canta. La administración no me soluciona este problema y encima el es inquilino y yo soy propietaria. Se puede demandar a la administración por esto?

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  14. Norma Cornejo

    Tengo un problema con la medianera del edificio lindero, comprobado, que hace que mi pared tenga humedad La administradora dice que yo lo tengo que resolver con el consorcio en cuestion No es esto responsabilidad del administrador??????? Soy inquilina, no propietaria Gracias por su respues

  15. EGM

    El administrador contrato un plomero para reparar unos caños del lavadero del piso de arriba a mí unidad (vecino). Cuando repararon las pérdidas, rompieron de más el piso y provocaron daños en mí techo (se pasaron de lado), además de daños materiales (lavarropas, ropa, etc) que estaban en mí lavadero. (Ya que cayó parte del techo, escombros y mezcla) Nunca vinieron a limpiar, tampoco repararon el lavarropas ni repusieron toda la ropa que estropeó con mezcla el plomero. Quién es el responsable? Quién debe y cómo pagar el costo de los daños?

  16. Mariana Vina

    Quisiera, si me puedes responder, tenemos una Administradora, que tuvo muchos problemas con una empleada, de media jornada, y llego el momento, en que empeso el intercambio de telegramas y cartas documentos, yo jamas me entere de lo que pasaba, ahora la empleada, que dejo de trabajar hace mas de un año y medio, inico juicio, por considerarse despedida, y el abogado, objeto algo, en el nombramiento de la Administradora, como que no estaba por escribano, o algo asi, pero lo cierto, es que esta Administradora, se presento en todos lados, y nadie jamas objeto ese punto, habrio una cuenta, para que depositemos en el banco, para no tener problemas con el efectivo, y además, asi el consorcio, tiene una cuenta bancaria con su dinero... Pero cuando hace la demanda, el abogado, demanda por los mismos motivos a unos cuantos consorcistas, en particular, haciéndolos responsables de la responsabilidad de la Administradora, y de todos los consorcistas, eso es correcto? Mas en algunos casos, mando las demandas, a nombre de gente que no existe, que vendio, fallecio... ya la U.F. la tiene otra persona.... la gente, no la recibió, porque no vienen a su nombre, es muy raro esto... no? Desde ya gracias por su atención...

    1. JULIA

      HOLA MARIANA, TENGO UN CASO MUY PARECIDO, AL QUE PLANTEAS, ME PODES CONTAR, SI ALGUIEN TE RESPONDIO, PORQUE ENTRE PARA VER, COMO ERA EL TEMA, Y JUSTO ME ENCUENTRO CON TU PREGUNTA, PERO NO SE LA RESPUESTA, SI LA TUVISTES.... DESDE YA MUCHAS GRACIAS, DISCULPA, MI INTROMISION, PERO NO SE COMO SE MANEJA EL TEMA RESPUESTAS....

  17. Graciela

    Muy importante esta página, nuestro administrador no actúa con las deudas de expensas importantes que tiene muchos co propietarios y además a pesar de los reclamos que hacemos los pagadores no informa en que situación están; si los intimaron o entraron en juicio; hay deudores de más de ocho meses.

  18. Alejandra

    Buenas tarde. La.administracion no reclamo a los inquilinos una deuda que de 1 año. Ahora los propietarios hicimos un convenio con los inquilinos pero la administración tomó un pago y nunca quizo firmar dicho convenio. Se lo mando todo a un abogado q nos demanda. Dnd se denuncia esta actitud? . Me tomo una cuota a cuenta, en la Reunión no se tocó el tema. En 2016 no hicieron reunión ...no se q hacer..quiero pagar pero los honorarios del abogado son mas q la deuda.....gracias

  19. Silvia Rodriguez

    Tenemos un Administrador que no ejecuta a los morosos,porque les cobra punitorios,mientras tanto sus deudas aumentan mes a mes llegando a cubrir todo el ejercicio de un mes.Que3 podemos hacer los que cumplimos para evitar que este pida prestamos para hacer frente al pago de expensas.Gracias

  20. carina

    El administrador : liquida pagos sin informar el concepto - Vecinos con deuda que han pagado , no aparece el ingreso de la deuda , solo deja a dicho vecino en cero deuda . Donde se puede reclamar estas anomalías ? gracias

  21. Alejandro

    Hola. Días atrás sufrí un hecho de vandalismo en la puerta de mi departamento, que forma parte de un edificio de propiedades verticales. Me gustaría saber quién debe abonar los arreglos de la misma, dado que no fue posible encontrar al culpable. Gracias.

  22. Daniel Díaz

    El administrador de nuestro Edificio fue sancionado por la CABA por incumplimiento de la ley de administracion de consorcios. Puede ahora el denunciante reclamar daños y perjuicios contra el Consorcio, o solamente contra el Administrador ? Si lo hace contra el Consorcio, podemos "repetir" contra el Administrador ?

  23. Jorge

    En mi edificio la unidad Funcional N°2 pertenece a espacio guarda coches, pedimos un certificado de dominio y corroboramos que somos 12 propietarios, pero hay 13 autos, pregunta ¿a quien le corresponde avisarle a la persona que no tiene escritura de que se tiene que retirarse de la misma, al administrador o los propietarios.? NOTA: El administrador dice que a el no le corresponde, pero viene cobrando 13 expensas desde hace mas de diez años. Gracias

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