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Cañerías comunes y propias. Su interpretación

Cañerias

¿Quién debe asumir el gasto de la reparación: el propietario o el consorcio? ¿Qué define el reglamento de copropiedad?

En análisis una consulta para saber si en el reglamento se hace distinción entre cañerías comunes y propias y por ende quién debe asumir el gasto de la reparación: propietario o consorcio.

En este caso el mismo reglamento en su artículo segundo b) –SECTORES COMUNES– expresa textualmente: “Las instalaciones generales de agua fría, gas, electricidad y teléfono, … siendo finalmente común todo bien o sector sobre el cual ningún copropietario pueda invocar dominio exclusivo basado en su respectivo título de propiedad”.

Debo recordar que la Ley 13.512 en su art. 2do. considera cosas comunes a:

“Se consideran comunes por dicha razón:

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etcétera;

c) Los locales para alojamiento del portero y portería:

d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;

e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

Esta enumeración no tiene carácter taxativo.

Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario.

Dado el carácter no taxativo de este artículo es que cada reglamento puede establecer en forma libre cuándo un bien es común o no, y en este caso establece que los caños en todo su recorrido son comunes.

Ante ello este reglamento no hace ninguna distinción entre caños comunes y propios, el criterio general aceptado por la doctrina y jurisprudencia es que todos los conductos que trasladan hacia las unidades fluidos provistos por el consorcio de propietarios (agua, calefacción y gas) revisten el carácter común (Consorcios, Bartolomé Orfila pág. 388).

Este reglamento no distingue en ningún artículo que exista un punto de partida del cual se considere como propio de cada unidad, a partir del cual el propietario se deba hacer cargo de su reparación, toda la cañería es común.

La redacción no ofrece dudas pues estipula que las cañerías son siempre comunes en todo su recorrido, cada vez que